近日，中信建投发布研报认为，参考止跌回稳的国际经验，海外5国房价下行周期在5-10年左右，跌幅在20%-40%左右，参照此，中国房价有望在2026年前后止跌回稳。
近期我国各城市房价走势如何？
据中指研究院百城价格指数，2024年10月，百城二手住宅平均价格为14360元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅较9月收窄0.10个百分点；同比下跌7.27%。10月，核心城市二手房成交放量，业主议价空间缩小，百城二手住宅价格环比跌幅收窄。百城新建住宅平均价格为16532元/平方米，环比上涨0.29%，同比上涨2.08%。政策带动预期修复，叠加房企加快推盘、全力营销，10月多个核心城市新房销售面积环比大幅增长，受优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨。全国50个城市住宅平均租金为35.9元/平方米/月，环比下跌0.63%，同比下跌3.03%。10月，住房租赁行业逐步迈入传统淡季，市场需求回落，重点城市平均租金小幅下跌。
图：2021年1月至2024年10月百城二手住宅价格及环比变化
图：2021年1月至2024年10月百城新建住宅价格及环比变化
图：2021年6月至2024年10月50城住宅平均租金及环比变化
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
核心一二线城市二手房价格环比跌幅明显收窄，止跌回稳态势初现
根据中国房地产指数系统百城价格指数，二手住宅方面，10月一线城市二手住宅价格环比下跌0.17%，较9月大幅收窄0.64个百分点。其中深圳房价环比下跌0.05%，跌幅收窄最为显著。深圳929新政后，二手住宅成交量迅速回升，创下自2021年4月以来的月度新高。随着成交量的显著回升，深圳二手住宅价格止跌态势初现。北京10月二手住宅成交突破1.6万套，创下自去年4月以来新高，二手住宅价格环比跌幅亦大幅收窄至0.29%。二线城市二手住宅价格环比下跌0.70%，梯队内各城市价格走势表现分化，成都、重庆、西安等城市房价跌幅收窄，青岛、苏州、南京环比跌幅仍较大。三四线代表城市二手住宅价格环比下跌0.69%。
新建住宅方面，10月一线及二线城市新房价格环比分别上涨0.69%、0.17%，房企加快推盘节奏，部分优质改善项目入市带动城市新房价格结构性上涨。其中上海、合肥新房价格环比涨幅居百城前列，主要受圣和静安公馆（上海）、青溪雲邸（上海）、古北99（上海）、保利龙川瑧悦（合肥）等高价新开盘项目结构性影响。三四线代表城市房价环比下跌0.02%。
图：2024年9-10月各梯队城市新建及二手住宅价格环比涨跌变化
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
中指数据显示，核心城市止跌回稳态势已初现；中信建投发布报告，中国房价有望在2026年前后止跌回稳。
支持政策效应显现，楼市“止跌回稳”可期
政策方面，10月8日，发改委举行发布会提出“针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。”12日，财政部发布会提出“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。”17日，住建部等五部委介绍推动房地产止跌回稳的政策“组合拳”，提出“四个取消、四个降低、两个增加”。21日，央行降息落地，1年期、5年期以上LPR均下调25BP，分别降至3.1%、3.6%。 11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。其中提到在全国范围内，首套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。随后一线城市陆续跟进，已全部取消普通住房和非普通住房标准。短期市场活跃度有望继续好转，也将助力全国市场“止跌回稳”。
房地产市场趋势预判：中性情形下，2025年全国新建商品房销售面积下降约6%，已出台政策落实到位是市场止跌回稳的关键
（1）政策端：2024年房地产经历了5.17和9.26两轮政策托底，其中9.26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，政策力度明显加大，随后各部委加快落实各项政策。当前需求端政策环境已较为宽松，居民购房首付比例及贷款利率已达历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段，接下来政策发力点预计将聚焦增量政策落实，加大资金支持力度，改善房企流动性。
（2）需求端：当前房地产市场出现阶段性回稳，10月市场销售量价出现恢复，核心城市市场好转更为明显，一线城市二手房价格跌幅明显收窄。2025年推动新房销售“止跌回稳”的关键是已出台政策落实到位，包括（1）加快推进货币化安置100万套城中村改造，(2)加快落实3000亿元保障房再贷款收购存量房，(3)采取“补人头”的方式加大购房补贴力度。同时，居民就业收入实际性改善也是影响销售恢复的重要因素。
根据中指研究院初步测算，中性情形下，2025年全国新建商品房销售面积同比降幅或在6%左右。乐观情形下，若加快落实货币化安置100万套城中村改造、收储存量房、购房补贴等政策，居民置业意愿提升，预计2025年新房销售规模有望实现“止跌回稳”。
（3）供给端：受近几年土地成交大幅缩量、企业资金承压、市场库存较高等因素影响，预计供应端恢复整体慢于需求端，2025年投资、新开工仍将下行。根据中指研究院初步测算，中性情形下，2025年房屋新开工面积同比降幅或在15%左右，规模将回落至7亿平以下；2025年房地产开发投资额同比或下降8.7%。
近两年供给收缩已成为制约新房销售恢复的重要因素，因此推动投资开工“止跌回稳”同样重要，其中盘活存量闲置土地有助于优化供需关系，为市场注入活力，同时有助于改善地方政府及房企资金状况。11月自然资源部出台政策允许运用地方政府专项债收购存量闲置土地，解决了资金“卡点”问题，若政策较快落实将对投资开工恢复起到积极作用。
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