高质量交付万套年内已无境外公开债，万科上半年坚守安全底线

8月30日万科发布的半年报显示，上半年万科实现营业收入1427.8亿元，高质量交付7.4万套房子，累计偿债524亿，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元，顺利完成了上半年的房屋交付和公开债兑付。

万科上半年还在多方面取得了积极进展。二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿正向现金流；实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程；三大主业能力持续提升，综合住区业务销售保持第一梯队，物业服务及租赁住宅业务持续巩固行业头部优势，实现稳健增长。

一位地产人士认为，在上半年的重重挑战下，万科不仅守住了安全底线，同时在多赛道REITs突破、综合住区产品创新、物业服务探索增量市场机会、租赁业务发展模式突破等方面，取得了积极成果，殊为不易，这背后也反应了万科自身强烈的不躺平决心。相信在其自身持续努力下，伴随未来市场逐步恢复，万科有望在行业新阶段重新回到健康可持续发展轨道。

多年坚持稳健经营，为万科提供了较为坚韧的抗风险能力，在重重挑战和各方支持下坚守了财务安全底线。经营层面，全力销售跑赢大市，销售回款近1300亿元，回款率超100%；积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。与此伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降30%，工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。

通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。上半年，万科累计偿债524亿，截至目前，已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

今年7月万科曾在中期业绩预告中关于亏损原因做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。事实上，房企亏损实属常见现象，高质量交付万套年内已无境外公开债，万科上半年坚守安全底线因为结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，房企尤其是头部企业为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。

目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

业务层面，上半年万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。

综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。万科持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量；交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”；交付后持续提升居住氛围，上半年在48个大盘项目完善社区生活配套，积极开展社区活动，入住率提升16%。

不谋长远者不足以谋一时，做好当期销售和交付的万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。万科研发的“未来城市理想单元”产品已于上海率先落地，成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。与此万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。

租购并举，长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率双双达到95%。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截至6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

—证券市场周刊广告—

文章已关闭评论！