01
不再悉尼独有！超过100万以上房子在新州遍地都是！
在新南威尔士州的一些地区，房价超过七位数正成为常态，随着越来越多靠近海洋和森林城区房价中位数超过100万澳元。
房价百万澳元俱乐部曾经仅限于悉尼地区，现在已经扩展到了全州。
根据Domain最新数据显示，五个城郊地区房价中位数现在已超过 100 万澳元。
南部高地（The Southern Highlands）、巴利纳（Ballina）和卧龙岗（Wollongong）是最新加入百万澳元俱乐部的地区，截至 3 月的一年中，这些地方房价中位数达到七位数。
南部高地议会区 Winecarribee 的价格上涨了 333,000 澳元，中位数为 125 万澳元，而 Ballina 的价格上涨了约 277,000 澳元至 105 万澳元，Wollongong 的中位价上涨了 215,000 澳元至 102 万澳元。
他们加入了Byron和Kiama范畴，这两地价格在一年中上涨了 40% 以上，分别达到了 180 万澳元和 160 万澳元的中位价，超过了大悉尼约 159 万澳元的中位价。就在五年前，价格分别为 850,000 澳元和约 825,000 澳元。
在此之前，新州城郊的年度房价增长超过了悉尼的增长，房价受到居民生活改变持续需求、低供应和低利率的推动。
南部高地经纪人、Ray White Mittagong 的负责人 Rick Mooney 表示，该地区疫情期间出现了令人难以置信的增长，大约四分之三的需求来自外地买家。
Renwick（125 万澳元）、Mittagong（1,045,000 澳元）和 Bundanoon（1,082,500 澳元）是最新进入百万美元俱乐部的人，加入了颇受欢迎的 Bowral（140 万澳元）。
与此同时，附近的 Burradoo 的中位价高达 2,416,000 澳元。
在卧龙岗，Woonona（1,277,500 澳元）、East Corrimal（1,135,000 澳元）和 Wollongong 市中心（104 万澳元）等郊区的房价中位数超过了百万澳元，紧随 Thirroul（185 万澳元）和 Bulli（1,685,000 澳元）等郊区之后。
尽管有更多人返回办公室，但他仍然看到悉尼人的强劲需求。他将此归因于所提供的生活方式以及卧龙岗靠近悉尼的地理位置。
East Ballina（1,175,000 澳元）和 Cumbalum （115 万澳元）在这一年也都突破了 100 万澳元大关，连Lennox Head的房价也上涨了50多万澳元，达到156.25万澳元。不过，仍然比Byron Bay便宜，Byron Bay的中值达到245万澳元。
在其他地方，Lake Macquarie、Newcastle、Shoalhaven 和 Tweed 议会区域的郊区在过去一年中也超过了七位数。
Caves Beach（140 万澳元）、Vincentia（1,295,000 澳元）、Mollymook Beach（1,275,000 澳元）和 Pottsville（125 万澳元）都属于此类郊区。
02
澳洲公寓房需求超过独立房
过去的两年里，澳洲人涌入偏远地区追逐更大的空间和不同的生活方式，购房者对公寓房的需求，特别是在都市地区出现了下降，不过这一趋势现在看来正在逆转。
REA数据显示，今年3月份，买家对公寓房的咨询量猛增，这很大程度上是由都市房产的需求增长所推动。
与去年3月相比，在 Realestate.com.au上公寓房的查询量上升了16.6%，而同期独立房的查询量下降了4.4%，地皮的查询量下滑了5.1%。
3月份的公寓房查询量占总查询量的近1/3（32.8%），是2020年3月以来的最高占比。
随着官方加息迫在眉睫，购房者可能已经在寻找更实惠的住房选择。
投资者也越来越多，国际学生和移民的回归，以及16年来的最低租房空置率，使内城区的公寓房更受欢迎。
租房市场也有类似的趋势，在过去一年里，对公寓房的租赁需求增长超过了独立房。
在分析租房需求的变化时，比较了各州2021年3月至2022年3月的每个房源浏览量，衡量了网站realestate.com.au上挂出的出租房源被浏览的平均次数。
在此期间，墨尔本、悉尼、布里斯本和阿德莱德出租的公寓房浏览量的增长都超过了100%。
这一增长远远超过了同一城市独立房需求的增长，这也可能是由于边境开放和从偏远地区重返工作地的人流所推动。
人口最多的城市市区的公寓房需求增长也快于偏远地区的公寓房租房需求。
03
去年5万澳洲人从城市迁移至城郊 多地房屋空置率降至新低！
澳大利亚的移民吸引力已经显现，在疫情引起的人口转移中出现了一些令人惊讶的赢家和输家。
Propertyology 对人口数据和房地产交易的分析显示，在截至 2021 年 6 月的 12 个月内，有 48,202 人从首府城市迁往澳大利亚偏远地区。
他们中的许多人搬到了昆士兰，阳光海岸的人口增加了 9%。
其他大赢家是 Hervey Bay (+6.5%)、Gympie 和黄金海岸 (+5.2%)、Scenic Rim (+5.1%) 和 Yeppoon (+3.1%)。
Propertyology 创始人西蒙·普雷斯利 (Simon Pressley) 说：“相比之下，国内移民的最大受益者只是微不足道的小城市。”
“大布里斯班和大霍巴特的内部移民人口增长最快，在过去五年分别增加了 2.8% 和 1%。他们各自的房地产市场在五年期间产生了 29% 和 80% 的资本增长率。”
南部各州也出现了向生活方式地区的类似转变，悉尼和墨尔本的人口分别下降了 2.5% 和 0.8%。
虽然许多人搬到了昆州，但他们也涌向了维州的冲浪海岸 (+12.5%) 和新州Port Macquarie地区 (+8.5%)。
Pressley先生表示，大墨尔本地区和大悉尼地区的人口下降是“史无前例的”。
他说布里斯班是一个有趣的案例研究，并补充说“每个人都搬到布里斯维加斯”的想法是“严重误导的”。
普雷斯利先生说：“在截至 2021 年 6 月的 12 个月里，大布里斯班的总人口增长仅为历史总量的 70%。”
“布里斯班市议会实际上出现了有史以来的首次净人口下降（538 人）。”
报告称，在家工作生活方式将继续吸引新居民到生活方式地区。
在北部，凯恩斯和Townsville的人口也有所增长，分别增长了 0.2% 和 0.6%。
普莱斯利先生说，这两个地区城市的内部移民增长自 2013 年以来都是最好的，离开的居民减少，新移民的增加。
该报告是在昆士兰房地产研究所透露昆士兰的空置率达到创纪录的低点之后发布的。
昆州最紧张的市场位于这些地区——Tablelands 和 Southern Downs (0.1%)、South Burnett、Gympie、Maryborough 和 Goondiwindi (0.2%) 以及 Toowoomba (0.3%)。
布里斯班创下 1.1% 的历史新低，整个大布里斯班的利率进一步收紧（0.7%）。
包括凯恩斯 (0.5%)、Ipswich (0.6%)、Moreton Bay (0.5%)、黄金海岸 (0.4%) 和Scenic Rim (0.5%) 在内的 18 个地区中也创下历史新低。
包括Hervey Bay(0.8%)、Mackay and Townsville(0.6%)、Fraser Coast(0.5%)和bundberg(0.2%)在内的10个地区也创下了同样的新低。
REIQ 首席执行官 Antonia Mercorella 表示，整个昆士兰都在经历租金紧缩，甚至布里斯班的空置率在 3 月季度也出现了大幅下降。
州际移民的增加、洪水和国际学生的回归很可能是下降的原因。
04
澳洲加息1% 月供大涨$1000！
在悉尼房市繁荣的郊区，房主面临利率上升的冲击最大。
一份对贷款和房价数据的分析显示，在近300个郊区，利率上调1%，就意味着房主的平均月供将增加逾500澳元。
根据这项由PropTrack数据提供的研究，在其中68个郊区，去年买房者的平均月还款额将增加1000澳元以上。
各家银行普遍预计，到年底前现金利率将上升1%。储行周二的加息为11年来的首次，之后预计还将宣布更多这样的举措。
在房主面临月供增幅最大的地区，均为去年房市繁荣时期需求最旺盛的地方，因为买家更有可能加大预算以抢购一套房子——在去年的拍卖会中，房子有时会以高出底价100万澳元的价格成交。
根据PropTrack的数据，其中一些地区的房价仅去年一年就飙升了40%以上。
价格上涨最极端的一些地区是在悉尼的东区、内西区、北部海滩和中央海岸。
其中包括Maroubra南部的Malabar，这里的房价去年上涨近53%，以及北部海滩腹地的Allambie Heights，这里的房价也劲涨了41%。
如果利率上升1%，在这两个地区以中值价位购房、首付20%、贷款平均利率为2.43%的房主，可能面临1110至1450澳元的额外还款。
Strathfield和Strathfield South的情况也类似，这两地的房价中值在一年内飙升65%至68%，新房主每月还款将多出560-600澳元。
PropTrack经济学家摩尔（Angus Moore）表示，这些地区和其他地区的房主应已接受贷款机构以更高利率对其贷款进行的“压力测试”，他们有能力承受利率上调的影响，但这仍会“造成伤害”。
PropTrack的研究发布之际，房地产专家警告说，悉尼的房地产市场将是受利率上升影响最大的，因为它的住房负担能力面临最大的挑战。
在可预见的未来，不断上升的利率还可能抑制任何房价上涨。根据SQM Research的模型显示，悉尼房价今年将平均下跌7%。
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